Come puoi capire di quale indice fidarti?(Immagine: Getty Images Europa)
Sembra che tu non possa passare una settimana senza vedere un rapporto sullo stato dei prezzi delle case nel Regno Unito.
Ma mentre una settimana ti viene detto che sono in piedi, spesso la prossima ti viene detto che sono a terra, o si appiattiscono, o si schiantano o volano in alto. Almeno fino a giovedì, quando verrà rilasciato un nuovo rapporto.
Quindi - di cosa ti puoi fidare?
La risposta è che devi prestare attenzione a chi li ha emessi. Perché mentre nessuno di loro è completamente sbagliato, ti stanno dicendo cose diverse.
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Quindi, per aiutare, questo è ciò che ciascuno dei rapporti sta realmente dicendo sul mercato immobiliare in Gran Bretagna.
Halifax e a livello nazionale
I più grandi indici dei prezzi delle case spesso non sono d'accordo su cosa sta succedendo ai prezzi delle case. (Immagine: Getty)
Due dei maggiori istituti di credito ipotecario del Regno Unito, Halifax e Società Edile Nazionale , pubblicano i propri rapporti sui prezzi delle case ogni mese.
Questi sono spesso trattati in termini reverenziali dalla stampa, ma in verità il quadro reale che se ne ricava è piuttosto incompleto.
Questo perché si basano sui dati di approvazione dei mutui di quel singolo prestatore, che poi usano per cercare di dipingere un quadro dell'intero mercato immobiliare della nazione.
E sebbene siano due dei maggiori istituti di credito in circolazione, non sono così dominanti da poter fornire una risposta del tutto accurata a ciò che sta accadendo con i prezzi delle case.
Dopotutto, ignorano completamente le transazioni in contanti, che rappresentano circa un terzo di tutte le vendite immobiliari.
Facciamo un esempio. Secondo Halifax, i prezzi delle case sono diminuiti dello 0,5% a gennaio rispetto al mese precedente, portando il prezzo medio degli immobili a £ 223.462.
Ma a livello nazionale i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,6% a gennaio, portando il prezzo medio a 211.756 sterline.
Quindi non solo i due indici non sono d'accordo sulla direzione in cui sono andati i prezzi delle case, ma sono anche arrivati a prezzi 'medi' delle case che sono di £ 12.000 a parte.
L'HPI del Regno Unito
L'HPI del Regno Unito è affidabile ma al passo con i tempi. (Immagine: James Andrews/Specchio)
Il UK HPI (abbreviazione di indice dei prezzi della casa) è l'ultimo indice sul blocco, lanciato un paio di anni fa.
È il rapporto più completo in circolazione, in quanto si basa sui dati delle transazioni effettive del registro fondiario HM, dei registri della Scozia e dei servizi fondiari e immobiliari dell'Irlanda del Nord.
Poiché si basa su tutti i dati delle transazioni, piuttosto che su un piccolo sottoinsieme basato su una singola attività, è davvero l'indice più affidabile se stai cercando informazioni reali sui prezzi delle case.
C'è un problema però: essere così completo richiede tempo, quindi quando l'indice viene pubblicato, è già una notizia vecchia.
Ad esempio, l'ultimo indice rivela cosa è successo ai prezzi delle case fino a febbraio, che è probabilmente troppo tempo fa per essere effettivamente di grande utilità.
Peggio ancora, misura le modifiche ai valori delle proprietà al completamento. Quindi l'offerta effettiva di acquistare la casa per la registrazione potrebbe essere stata fatta mesi prima.
Oh, e le sue scoperte di gennaio? I prezzi delle case sono diminuiti dello 0,3%, il che significa che il prezzo medio è sceso a £ 225.621.
LSL Acadata
Non tutti gli indici si basano sui prezzi di vendita effettivi. (Immagine: Getty)
LSL l'indice si basa sui dati del catasto, quindi è probabilmente più affidabile di quelli di Halifax e Nationwide.
Inoltre, include le transazioni buy-to-let, così come gli acquisti dal proprietario, che questi indici non fanno.
È cambiato un po' più velocemente dell'HPI del Regno Unito, in parte perché copre solo l'Inghilterra e il Galles e quindi ha bisogno solo dei dati del catasto invece di affidarsi ad agenzie che coprono anche la Scozia e l'Irlanda del Nord.
Hometrack
Hometrack guarda esclusivamente alle più grandi città del Regno Unito. (Immagine: Getty)
Hometrack fa qualcosa di leggermente diverso, concentrandosi interamente su una raccolta delle più grandi città del Regno Unito.
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Mentre le città coperte dal rapporto coprono solo circa il 5% della superficie del Regno Unito, Hometrack calcola che contengano più di un terzo del patrimonio immobiliare del Regno Unito e circa il 43% del suo valore.
Rightmove
Se stai cercando una nuova casa, è probabile che Rightmove è uno dei primi posti in cui guardi.
Dopotutto, è il più grande portale immobiliare del paese. Non sorprende quindi che il suo indice riceva molta copertura ogni mese.
Il problema è che in realtà non è affatto un indice dei prezzi delle case: è un indice dei prezzi richiesti.
Le cifre indicate sono i prezzi che i venditori chiedono per le loro proprietà, piuttosto che le cifre per le quali stanno effettivamente vendendo le proprietà.
E il fatto è che molte persone elencano le loro proprietà a prezzi che sono molto più di quanto probabilmente otterranno per loro.
Peggio ancora, non è un elenco dei prezzi correnti delle proprietà elencate su di esso, ma solo su quali nuove proprietà in arrivo quel mese sono elencate - quando le persone sono più ottimiste.
I dati della rivale Zoopla mostrano che quasi un terzo delle proprietà vede i propri prezzi ridotti, con una media di £ 25.000 abbattuti sui prezzi richiesti.
Detto questo, ciò che Rightmove ti mostra assolutamente è quanto le persone pensano che valgano le loro case in questo momento.
È anche l'opposto dell'indice HPI del Regno Unito: segna l'inizio del processo di acquisto di proprietà, piuttosto che la fine.
Per il contesto, l'indice dei prezzi di aprile di Rightmove mette il valore medio di una casa nel Regno Unito a £ 305.732.
Sono £ 75.000 in più rispetto all'ultimo numero HPI del Regno Unito, ma, allo stesso modo, le case elencate su Rightmove ad aprile potrebbero non finire nel rapporto HPI del Regno Unito fino a dicembre, se non del tutto, entro il quale il mercato si sarà spostato su un quantità.
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Consigli per l'intermediario ipotecario Nessun deposito? Nessun problema. Prima Casa alle 19 Come funziona la proprietà condivisaRoyal Institution of Chartered Surveyors (Rics)
Il Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) è utile se vuoi avere un'idea di cosa accadrà ai prezzi delle case, nonché di cosa è già successo.
Fa sondaggi a geometri abilitati in tutto il paese per ottenere un'indicazione di cosa è successo ai prezzi nella loro zona negli ultimi tre mesi, così come cosa pensano che accadrà nel prossimo trimestre.
Sfortunatamente, il modo in cui pubblica poi tali risultati è spesso poco chiaro: nell'ultima edizione, ad esempio, cita un saldo netto del -47% degli intervistati che cita ulteriori cali dei prezzi a Londra. Cristallino, vero?
Le cifre sono progettate per mostrare come i geometri si sentono positivi o negativi riguardo al mercato, ai prezzi e quante case vengono messe in vendita in questo momento.
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Tuttavia, non esiste una cifra reale: solo una 'cosa per la maggior parte di noi le cose andranno meglio/peggiorando'.
Di chi posso fidarmi?
Se vuoi le risposte più accurate sui prezzi delle case, allora l'HPI del Regno Unito è l'indice di cui fidarti.
Anche se l'utilità dei suoi dati, data la sua massiccia fase di lead-in, è aperta al dibattito.
Gli altri indici sono tutti difettosi a modo loro, ma possono darti un certo livello di conoscenza di base del valore tipico di una proprietà.
Ma poi vale la pena ricordare che una proprietà vale davvero solo ciò che qualcuno è disposto a pagare per essa, indipendentemente da ciò che ha da dire qualsiasi indice dei prezzi delle case.
La soluzione migliore per calcolare il prezzo della casa locale è guardare a quali proprietà vicino a te che sono 'vendute STC' ma ancora elencate sono valutate per avere una buona idea di cosa cambia di mano in un dato momento.
